房价不是唯一指标

　　业内人士分析，一些购房者将房价作为唯一的判断标准，认为只有房价涨了才是升值，这其实是购房者不理性的一种表现：一方面房价表面涨了，但不一定有价就有市；另一方面房子升值与否并不一定仅仅体现在房价上。一些有经验的开发商和购房者提出，房子交通、环境、配套的改善及好的物业管理、社区文化带来的居住品质的提高，也是房子升值的一种体现。对于居住型的项目来说，能使居住者更方便、更舒适的交通、配套、环境等硬件的改善，也是项目升值的一种体现。只有业主们认可了项目的居住品质，才愿意到这个社区中生活，才会对房价有良好的心理承受力，楼盘才可以保有价值甚至提升价值。

　　采访中经过专家以及开发商的总结，引起高房价的不外乎“土地供应量不足、需求大于供给、中低档住宅供应过少、城市化进程过快、金融投资理财渠道过于单一”等几大原因。

　　曾有开发商这么说，“经济发展是一个重要因素，这是一个整体经济上涨的趋势。而南京目前的发展与发达地区还有一定的距离，还存在运作的空间。如下关、马群、江北这些地方，由于远离市中心经济繁荣地区，尚不能得到大多数购房者的认同。很多购房者们出于上班、出行等各种因素的考虑，情愿出高价在市中心买房，也不愿去这些所谓的‘偏远地区’，这也导致了南京市区房价的上涨。城市化的进程也导致供需关系失调。首先是成本，它是最基本的东西，但是最终决定价格的是供需关系，需求没有减少，是越来越大，但是土地资源是不可再生的。因此，房价绝对是供求关系决定它的价格。大家都要买房，但房子不可能无限制去盖，因为它有土地资源的极限，需求那么旺盛，供给又有限，房价必然会提高。另外，现在经济发展迅速，人们的消费能力也在不断提高，一些产品也会随着经济的发展越来越好，这无疑也会使房价上涨。”

　　2006年的宏观调控之前是上述原因导致了房价的居高不下，而调控之后，在这些问题依旧存在的前提下，又多了一个“由于政策规定增加中小户型项目导致成本增加，致使房价进一步上涨”的新理由。以一个5万平方米(除去配套设施和公共设施的面积)的社区体量为例，如果建成每户120平方米的面积，一共可以建416套房子；而如果建成每户90平方米的面积，一共可以建555套房子，从四百多户增加到五百多户，开发商的成本同时增加不少。从项目建设时期的门、窗、管线、墙体等成本支出要增加，到建成以后的公共配套设施也要增加。“这部分成本开发商肯定会让羊毛出在羊身上，涨价是必然的。到时候，总价看起来变小了，但单价实际上是高了。”业内人士表示。

　　楼盘升值靠什么

　　有的楼盘一年可以升值20%以上，有些楼盘一年升值不到1%，有的甚至价格没有变动。那么，楼盘升值主要靠什么，价格？环境？记者昨天专访了东南大学建设与房地产研究所所长李启明教授。

　　李教授说，楼盘是否升值取决于五点，一是城市的基础设施，包括供水、供电等；二是商业、服务业的繁华程度，比如一些商业服务中心；三是交通设施，包括交通的线路、道路和公交站点；四是生活的配套，如文体、教育和医疗配套；最后就是自然环境的因素，包括城市的绿化和空气质量，公园、景点等。但这些都是所有城市、所有区域的共性，每个区域都有不同的情况，包括未来区域远景的规划和投入、区域的供求关系的变化和区域的供地情况和供地趋势。

　　网上房地产的统计数据显示，2006年1月至11月，南京新建商品住宅共成交了3781套，远远好于往年。特别是进入11月的传统淡季之后，成交套数仍然在上升，日均成交量高达421套，反而高于10月份的日均成交量273套。12月1日至26日以来，日均成交量也达到293套。李教授表示，城中本身的基数就高，上涨10%都是很高的，比如城中10000元/平方米的价格，上涨10%就是1000元，而江宁4000元/平方米的价格上涨10%却只有400元，相差了600元。

　　对于城中来说，本身楼盘升值最基本的五点就占据了相当大的优势，不管是地势、环境、基础设施和交通设施都占据了相当大的优势。另外，城中的供求关系变化，开发量越来越大，需求量也越来越大，但还是出现供不应求，或者供略大于求的状况，但政府还是在不断地投入。

　　河西升值大是在2006年3月之后了，河西总体规划好，十运会后河西在坚持总体的远景规划和持续地投入，成果也可想而知。道路、交通、配套，最主要是地铁，功能结构在不断地改善。河西在2005年和2006年的3月之前，大多数市民的观望情绪浓厚，但随着功能结构的不断完善，2006年的3月后出现旺销的局面，使大家都恢复了信心，认可度也越来越高。另外，河西近期的供地情况也可以看出，如去年12月27日的河西新“地王”拍卖，共经过了201轮举牌竞价，拍出了24亿元的高价。所以，地价也在一定程度上拉升了河西的房价。

　　仙林涨势也很明显。对于仙林的规划来说，功能在不断完善，地铁2号线的动工，1号线的东延都是利好，最重要的是国际教育园区的投入。在住宅本身来说，正在从中档向中高档转型，形成低密度住宅区。而仙林大多数住宅是2005年年底和2006年年初出来的，当时开盘的价格就不是很低，这也是由2005年的供地情况决定的。

　　对于江宁来说，它的基数不高是个事实，而在一城三区中，江宁是最早的一个区，也是最成熟的一个区，市民对江宁的认可度挺高的。配套设施也在逐步的完善，环境和价格都要比主城有优势，吸引了一部分的人群。而在规划中的快速交通体系，江宁的潜力可说会越来越大。

　　李教授表示，对于各区域，除了自身所固有的特点外，还有他们的共性特点。整个南京的均价与区域和各个楼盘相比，上涨是不一样的。而相对单个楼盘来说，上涨幅度是大于区域和整个城市的。不谈楼盘上涨快速的合理性，只分析各个区域上涨的原因，老百姓所说的所有楼盘都在涨却是个事实。对于楼盘的升值是有喜有忧。对于老百姓来说，买了房子的，看升值会很开心，而没有买房子的，看到房子升值如此之快，也很担忧。