目前，上海的商业地产面积已经超过5000万平方米，在建和已报建的商业项目也超过800万平方米，这些新项目都将在最近的3-5年内集中上市，上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆在其撰写的《大型商业地产：定位与策划》中透露了以上信息。朱连庆认为，上海零售网点的总量和购买力之间的比例已呈现出不协调趋势，零售网点营业面积的边际收益存在下降趋势，上海商业地产项目正面临总量“透支”的浪潮。

　　1992年上海的商业地产项目只有402万平方米，到了2003年就扩容至2300万平方米，已达到人均1.44平方米。朱连庆认为，虽然上海商业地产发展迅猛，但形态布局上存在不平衡，大多数项目集中在内环线以内，而在一些新型的社区及城乡结合部，商业网点分布却不很均衡。很多商业地产项目的开发缺乏整体规划，一些房产商对商业房产项目开发相当随意，并未做好前期规划和听证。如康桥地区的近40个房地产项目大多配有商铺，但这些商铺档次低、经营内容雷同。

　　对于现在风行的房产开发商承诺返租模式，朱连庆认为该方式存在很多风险。目前一些经营较好的商业地产项目利润也仅6%，开发商拿什么去回报投资者？另外，开发商和投资者签约承诺回报的往往是新成立的经营公司，即使该公司经营不下去，法律上不会连带开发商，因此投资者缺乏保障。