在谈论房价问题的时候，让我们首先做一个民意测验：2006年你最大的遗憾是什么？

　　答案当然有很多种，但是相信相当一部分人都会选择这句：没有炒股。

　　就像是圣诞老人从烟囱里塞进来的出人意料的圣诞礼物，每个人都有机会，但是你首先要准备一双装礼物的袜子。2006年的中国股市一路牛气十足，从年初大盘跌落1000点到不断冲击2700点以上的新高，股市的红火让很多人赚得钵满盆满，其中房地产股表现尤其抢眼，数只明星股票多次涨停--不论是投资股票还是基金，有统计显示，在去年70%炒股的人都赚到了钱！

　　这种盛况有些像2005年以前买房，两年的时间里，当初买房的人不动产的价值大多翻了一倍，尽管这种多数只存在于理论意义的增值没法轻易套现（因为卖掉唯一一套住房换来的钱现在也只够买一套住房），但是当初有机会但是没有买房的人，懊悔的心情相信和2006年没有炒股的心态并无二致：曾经有一份千载难逢的赚钱机会摆在我的面前，可是我没有珍惜，如今后悔已经来不及……

　　圣诞老人只从烟囱里塞进来准备好袜子的人以礼物。

　　回到房价的话题，新年伊始，对于2007年房价走势如何的预测照例是业内爆炒的话题，当然鼓吹房价稳涨的论调再次占到上峰。本文不想自找没趣给出肯定的答案招骂，因为唱涨和唱跌都面临各种舆论风险（2005年某专家预测“北京跌30%上海跌50%”就是最好的前车之鉴）。不过客观分析目前种种可能存在的风险因素，对于新年客观走势希望能够提供一些借鉴。

　　买房的投资属性决定其有涨有跌

　　回到炒股和买房。如果你同意文章开始的心态是普遍现象，那么你一定不会强烈反对这样一个观点：买房和炒股一样，是投资行为。二者之间的区别，不过是房子和股票相比，还有居住功能，投资属性和使用属性在很多时候很难区别其权重。

　　这就是决定房价的第一个因素：买房是投资行为。这也是为什么当初房价不像现在这样离谱的时代，没有买房的人现在会对高房价深恶痛绝的根本原因，因为没有分享到不动产增值带给个人的好处，一如错过牛市狂奔时代的懊悔。而这种错过之后恼羞成怒进而谩骂的表现，和吃不到葡萄说葡萄酸的心理并无二致。

　　买房是投资行为又一个佐证是，进入2006年以后，2005年风头出尽的概念“家庭自主用房”曝光率骤减：如果没有上头的有意淡化，这种状况不可能出现。但是需要补充和着重强调的是，上述表述中涉及人等完全不包括那些即便房子不涨价也买不起的真正“中低收入人群”，他们的问题不是经济问题，不在本文探讨范畴之内。

　　好了，回到2007年房价会不会继续猛涨的问题。焦点网第一时间报道了谢国忠先生2006年底的一项预测：房价下跌的拐点将出现在08、09年。他的理由是，地域性很强的房地产如果通过金融联系起来，就变成一个全国市场，会受到经济周期的影响，而经济周期一定有涨有跌波峰波谷，他判断这个谷底将出现在08、09。

　　投资股市的时候有一句善意提醒：股市有风险，入市需谨慎。但是很奇怪的是，那么多人把买房作为投资方式，但是却没有人提醒可能面临的风险。

　　07年将面临的政策风险

　　谈到房价涨跌，不能回避的是2007年中央还将出台的政策。

　　在诸多唱涨的分析中，在谈到“会不会再出政策”的预测时，各类预测都不约而同地说要出政策。这是一件很有意思的事情，和2006年初的状况太不同。2006年初，历经“国八条”洗礼之后的房地产太需要得到修整，多数不相信政府会再出新的政策，但是时隔一年，调控成为常态的时候，业内对政府“高抬贵手”的奢望已经彻底落空。

　　那么政策对于房价的走势将如何呢？

　　政策可以打出的牌，实际上已经不多了，金融信贷手段可能是继续加息，首付提高到50%或者更高以遏制需求。值得一提的是税收政策，短短两年时间之内，二手市场交易环节的税赋成本经过“温水煮青蛙”的过程，已经增加到10%以上，但是刘志峰透露说，正在研究增加“保有环节”税赋以鼓励中小户型消费。

　　在搜狐网、焦点房地产网和搜狐财经主办的“中国地产新视角，和谐地产高峰论坛”上，演讲嘉宾经济学家樊纲力挺保有环节税种代表的物业税（或者房产税）。他说，目前的房地产是失衡的，大家都想着房价上涨带来的好处，但是没有任何机制让其分担价格上涨带来的成本和风险，这在经济学上叫做缺乏经济平衡的“内在稳定器”，稳赚不赔的买卖谁不愿意？所以要增加保有环节的税赋，让投资房产的“跷跷板”能够得到平衡。

　　物业税的说法不算新鲜，但是当这条消息从建设部副部长的口里在公开场合透露，从一位德高望重的经济学家的公开演讲中做出分析，其权重如何，不言而喻。樊纲的演讲，更像是政策要出之前的普及工作。而据笔者所知，物业税的征收已经成为“十一五”税赋改革的内容之一，而其他保有环节税赋则完全可以尽快征收，这些税赋打击的对象可能针对的是把房屋持有然后出租的人群。

　　溢价还有多少空间？

　　在新视角年会上，主办方给出席的房地产“大佬”们准备了三个问题：1，2006年房地产市场最显著的三个变化是什么？2，未来影响房价的三个最不确定的因素是什么？3，房地产企业生存发展最核心的三大竞争力因素是什么？

　　大佬们尽量避免回答关于“房价”的问题，在主持人的逼迫下，他们给出基本判断依然是“涨”。任志强认为，影响房价的因素有三个，第一供求关系；第二是城市公共产品的导向，任何一个城市它的公共产品提供的量最大或者是最优惠的时候，这个城市的房价一定涨的是最高的；第三个是对经济和收入的预期。他用这三条原因以解释为什么类似北京、上海这样的热点城市房价涨得很凶。

　　抛开大佬们不能幸免的讨论，让我们提出这样一个问题：如果2007年房价依然上涨，那么溢价的空间还有多大呢？现在的房价已经高位运行了，如果投资房产，获利的空间还剩下多少呢？

　　中国政府2005年和2006年所做的调控，已经让之前买房的获利大了相当折扣，如果政府也视为交易各方的博弈力量，那么例如期房仅转、加息、二手交易加收超10%这样的政策，已经是属于违约范畴，因为当初买房的时候，政府并没有说房子过了5年才能上市交易，并没有说二手房交易要加收各种税赋，当你和银行签订合约的时候并没有明确告诉你利率是变化的，加息之后你月供可能会涨很多钱。

　　本文不想就此进行冗长地对政府诚信问题的讨伐，单纯就经济问题，在这样的政策环境之下，就算房价继续离谱地涨，那么获利的空间还有多大呢？与之看似无关的一个有趣的现象是，包括老潘在内的多家房地产开发商，都选择远离住宅市场做商业地产。谁不知道商业地产风险比住宅大很多呀，但为什么这些“人精”一样的商业奇才会放弃大钱不赚呢？很明显，政策风险笼罩下的市场，不确定因素太多。

　　聂梅生早在2005年下半年的时候就曾经说过，买房是投资行为，不管你是不是第一套住房。另外和房价相关的一个很有意思的调查变化是，在焦点网关于房价是否上涨的数次调查中，2005年政策出台的时候，只有2成的人认为涨；06年政策出台的时候有约3成，但是最近，7成的人认为房价会涨。网络调查向来最大的作用是表达愿望的功能大于实际，但是7成的人认为会涨，则表明普通网民相比以前更理性——更理性的消费者，这样的市场环境下，您还会坚持认为将来的房价必涨吗？