南京房产管理局的统计显示：今年一季度就有33家楼盘办理了在建工程抵押，抵押的面积超过41万平方米，获得银行的支持就有近14亿元。“几乎每三天就有一个楼盘办理抵押，这个比例非常高。”市房产局抵押科科长陈小松说，楼盘办理在建工程抵押，必须有销售（预售）许可证，也就是说完全符合销售的条件。

　　同时，记者还了解到，在南京市房产局办理抵押登记的只是主城区的，不包括新三区。按照去年该局的统计，商品房一半以上的成交量在“新三区”。据此测算的话，南京约有80万平方米符合条件的商品房在一季度被抵押给了银行。

　　一方面，南京房源告急，售楼处前排队现象屡次抬头；另一方面，超大规模住宅被捂在银行，开发商不愿卖房回款。在此情景下，我们不得不问：作为资金需求密集型的房地产业，开发商难道真的不缺钱？回答当然是“肯定缺钱”。那么，开发商的钱从何来呢？业内大部分人的回答是：“银行”。

　　仅一季度就有41万平方米的房子办理在建抵押，获取贷款14亿

　　开发商周先生昨天给记者算了一笔帐：在拿地时，只要付完了土地钱，然后交掉规费和办理了规划许可证，就立即可以把土地抵押给银行，银行会根据地块总价打个6-7折。然后开发商就可以建房子了。在建房时，开发商还能把在建工程再次抵押给银行，从而获得更多的贷款。

　　据了解，银行巨大贷款资金投向楼市，已经愈演愈热：2006年，南京投向房地产业贷款额比年初增长180亿元，房地产开发贷款较年初增加72亿元，同比增长了都近20%。

　　“我看中两套房，拿着定金竟没交出去。”市民夏先生最近想卖掉二手房，再去买套二手房，但却连续两次碰到房主变卦：因为房价飙升，房主把价格又抬高了。

　　“一些房主大胆报价，显然拉高了房价。”南京顺驰中介公司负责人朱一东说，现在主城区7000元/平方米以下的二手房已不多见———而在半年前，这样的房源还比较多。据该公司的测算，仅半年时间，南京二手房涨幅就达13—18%，也就是说，又涨了1000多元/平方米。

　　据了解，卖房时猛抬房价，买房时又嫌价高，这样的心态在二次置业者中普遍存在；同时，一些买了房子的业主，内心里并不反对房价上涨。

　　“我们公司的两个楼盘，二次置业的业主大概在四成左右。”南京万达房地产开发公司副总经理陈云说，卖旧买新、卖小买大，始终是楼市消费的中坚力量。

　　如今，不少二手房业主尽力拔高房价，把买房压力交给下一位买房人。而他们，在卖了高价二手房后，又把赚来的钱一股脑全部交给开发商。“我们其实一点没赚！”一位二次置业者抱怨。

　　“全民买房”更是火上浇油

　　据南京市房产局有关负责人透露，地价成本通常已占当前住房建设成本的40％左右。去年全年土地出让542.6万平方米，同比减少11％；而全年出让土地平均地价2301元/平方米，同比增长约四成。那么，地价一涨，房价是否也会水涨船高呢？不妨从商品房的作价过程作一番分析。

　　南京市物价局有关人士表示，在具体审核定价时，土地价格成本以开发商拍卖取得相关地块时的价格为准，也就是说，当时拍的价格是多少，报批的时候就应该是多少。不过，按照省有关部门的规定，考虑到土地升值较快的客观情况，如果某楼盘从取得地块到价格报批已经超过了3年，则需要对地块重新作价。国土部门将对相关地块的价格重新评估，评估的主要参照是周边地块的价格。也就是说，如果开发商3年前拍得的某地块是2000多元/平方米，三年后周边地块的拍卖价格达到了5000多元/平方米，则该地块重新评估后的价格起码也在5000元/平方米左右。

　　记者了解到，这类现象虽然不是非常普遍，但也比较常见，且特别容易发生在那些分期开发的楼盘中。这类楼盘通常一期地块作价是拍得的价格，到了二期、三期，拿到地的时间基本上都超过3年了，所以都要重新评估作价。

　　有关人士还坦言，开发商从拿到地块，到跑完一个又一个部门、忙完一道又一道手续，到拿到销售许可证再到物价局报批时，基本上都需要两三年的时间。“但是，时间特别长的也并不多，最长的也就是三四年。”

　　此外，记者了解到，当初征收土地增值税是按照开发商当年的拿地价格为准的，今年强行推行土地增值税清算后，征收标准改为以重新核价后的地价为准。虽然税收增加了，但和开发商囤地抬高房价的收益相比，开发商的这点“付出”其实并不算多。