楼价趋于透明暴利时代终结？

    “招拍挂”令地价成本一目了然

    楼价趋于透明  暴利时代终结？

    现阶段，在广州住宅市场，除了少部分项目是通过“招拍挂”拿到的地块外，大多数在售的住宅项目地块基本还是在2004年“8·31大限”之前所取得的，其土地成本被视为天大的“商业秘密”，外人根本无从知晓。然而，“8·31大限”后，随着一批在“招拍挂”政策实施后公开出让的项目陆续建成发售，一度是行业机密的地价成本开始变得“透明”起来，一些懂得建筑成本预算的消费者，可以根据拿地成本大致计算出楼盘的利润到底“吃水”有多深。

    根据合富辉煌市场研究部的统计资料显示，2007年以来广州通过公开拍卖方式成交的商住地块共有51幅，当这些项目陆续推出市场时，买家对其售价也就心中有底了。

    日前，位于荔湾老城区的某楼盘以13000多元/m2单价开盘，短短两小时100多套单位全数售罄，由此也向市场提供了一个探究其楼价真实成本的好机会。

    商品房与限价房利润相差一大截

    分析该盘的成本，先从地块拍卖资料中入手。该地块于2006年2月拍出，楼面地价是3218元/m2，如今，平均售价为13000～14000/m2，这当中，扣除开发的建安成本、税费支出、销售成本以及企业的品牌附加值，相信买家对开发商的利润就有了较清晰的判断。另一个例子是，位于金沙洲的保利西子湾限价房项目，其拍卖成交的楼面地价是2557元/m2，而最高销售限价是6500元/m2，可见其利润率就较低。

    透过这样的比较，令一连串通过拍卖方式取得的项目，在未来的开售价格上都变得“阳光”起来。今年拍出的这51幅地块可供开发的商住面积达到470多万平方米，这当中，难以清楚剔除商业面积所占的比重，但即使是按85％计算，这51幅地块也可提供约400万平方米的住宅，这相当于广州住宅年供应量的40％左右。基于地价的透明性，可以说，占了市场将近50％份额的住宅成本开始呈现透明化。

    地王带动周边楼价高位运行

    然而，不容乐观的是，今年所诞生了一连串新地王，将直接影响其所在区域的楼价走势。我们不妨细看一下这些地王的价格：

    万科纺织路地块，楼面地价7082元/m2；万科番禺沙湾镇西丽南路地块，楼面地价5784元/m2；金地集团番禺南区滨江大道地块，楼面地价6230元/m2；保利地产金沙洲地块，楼面地价8768元/m2；大运实业花都地块，楼面地价5659元/m2；富力地产白云区祥云路地块，楼面地价18728元/m2……

    预测明年的楼价走势，某地王旁的开发商坦言，由于有地王项目作为参照物，因此其周边的项目身价也会高于市场的整体水平。

    预测明年楼价：五一后重回上升轨道

    展望明年的楼价走势，目前大部分市场人士都认为近期的“降价风”会持续到明年上半年，回调幅度在15%～20％左右。站稳之后，预计楼价在明年五一以后将重新回到缓慢上涨的轨道。

    总体趋势：下降

    记者认为，明年楼价的走势还是应该具体问题具体分析。未来广州的住宅供应量将集中在花都、番禺、南沙、从化、白云区金沙洲等区域，加上限价房也大都在城市周边的一些区域，将对其所在区域的普通住宅定价有一定的“牵制”作用。加上90平方米以下中小户型普通住宅的大量推出，都将促使全市的平均楼价出现下降的趋势。

    市中心区：坚挺

    从供应量看，今年成交的51幅地块中，属于市中心六区的住宅可谓凤毛麟角，因此，中心区域的住宅在未来的供应非常有限，但买家对中心城区的置业需求依然占据首位。因此从供求关系分析，预计中心六区的楼价还会在一个相对稳定的区间运行，并不会有“跳水”的现象出现。而且，随着“90·70”项目的推出，中心区的大户型也会因供应量的减少而呈现价格保持稳定并缓慢上涨的趋势。

    珠江新城：趋升

    目前有观点认为“珠江新城今年以来楼价升得太急，在一定程度上透支了未来的升值空间，楼价有可能下降”。

    但笔者却认为，虽然说珠江新城楼价是处在全市最高的水平，但如今有楼盘把价格主动回调了15％左右，市场立刻就有买家踊跃入市，这就意味着其价值还是得到买家认可的。而且，珠江新城住宅的“矜贵”还在于该板块以后已经再也没有住宅用地推出了。因此，在经济大环境持续向好的因素之下，预计珠江新城的楼价长远将是一个稳定趋升的走势。

    记者手记

    大涨大跌皆心惊

    平稳缓升最理想

    楼价的涨跌关乎百姓的切身利益，楼价涨了，未买楼的人骂声一片，但若楼价跌了，所有买了楼的人又会感到“肉痛”。因此，对于一个稳定的房地产市场来讲，楼价平稳上涨显然是大多数人所希望见到的。

    展望明年的楼价走势，由于保障型住房的大量增加，金沙洲、花都、番禺等郊区盘的供应不断加大，住宅的整体均价会出现走低的态势。但这并非意味着广州楼价在2008年会“跳水”。若想对广州的楼价有客观的了解，建议分区进行对比，才能清晰发现到底哪些区域的楼价是能“企稳”，哪些区域的楼价走下坡。掌握了真实数据，置业行为才会变得更理性、更客观。