年末的南京楼市正如很多城市一样,风雨萧条.新房遇冷,土地拍卖流拍,在年关将至时刻.开发商迎来了最大的一次调整.据调查,60%几的网友已认为楼市拐点到了.南京日报的这篇年度总结报告,邀请了众多专家,开发商也包括搜房中国指数研究院专家,对08年南京楼市做了客观预测.可以为南京买房人做个参考!

    经历了风风雨雨的2007，南京楼市即将跨入新的一年。对于2008，人们有着太多猜测，太多期待。有人预测，楼市将迎来拐点，亦有人认为，总体趋势仍是上升。在这辞旧迎新之际，且让我们听听来自高校、行业协会、研究机构等方面的声音。权威专家、研究人员、业内人士，他们纷纷给出了自己的观点。

    东南大学建设与房地产研究所所长李启明教授———

    南京楼市不会大起大落

    投资需求受到抑制、住房保障力度加大、政策促使企业加快开发。这三个主要的因素，将会使得明年的供需情况有所改善，总体趋于平稳，预计不会像今年这样大起大落

    从去年第四季度一直到今年9月份左右，南京市民的购房需求都很旺盛。房贷新政之后有所变化，最近则比较冷清。这样的变化，和2005年宏观调控政策出台后的情况有点类似，市场观望情绪浓厚。

    分析明年会怎么样，首先可以肯定，不合理的投资需求，在调控下将得到有效的抑制。因为用银行的钱贷款投资的难度加大了，明年商品房投资需求将继续减少。此外，由于银行下一阶段的货币政策思路，仍然是实行适度从紧，也就意味着，明年的贷款政策依然会从紧。

    第二，南京刚刚出台的住房保障新政，将低收入家庭纳入了保障范围，力度很大，尤其是对廉租住房保障资金的来源和数量，做出了明确规定，对市、区财政都有要求，非常具体。大量的保障性住房开工建设并推向市场，将分流一部分商品房市场的购房需求。有些低收入家庭，本来要向亲戚借款去买普通商品房的，现在也许就被纳入了住房保障的范畴了

    第三，各种因素促使房地产企业加快开发步伐。目前南京市国土局对项目开发建设的周期有要求，对闲置土地也有明确的处罚规定，再加上货币从紧的政策以及加息的影响，使得开发商贷款开发的压力在增大。一些实力强大、融资渠道多的企业可能不依赖开发贷款，但中小型企业一般都会或多或少受到金融政策的影响。企业加快开发，尽快把出让的土地转化为实质性房源，将是明年的一个趋势。

    目前南京商品房市场观望气氛确实比较浓厚，但根据以往经验看，过一段时间后，一部分自住购房的人群依旧会在适当的时机重新入市。同时，开发商也会调整思路，迎合市场需要，吸引购房人。所以，在明年某一个时间段，需求可能会有所回升。但也不用担心会再次出现供需极度不平衡的局面。因为一方面，今年土地供应量非常大，保证了未来上市量，另一方面根据统计局公布的数字，今年南京的房地产开发投资增幅也很大，因此明年的商品房供应量不会小，楼市整体将呈现比较平稳的曲线

    南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华———

    南京楼市仍将盘整

    这段时间，南京楼市转冷明显，进入一个盘整期。在宏观调控的大背景下，这样的状况将在明年得到延续。

    南京房地产市场有这样一个特点，从2003年到2007年初，各经历过两次快速上升的阶段，短时间内增长幅度超过20％。每次快速上升阶段之后，又存在大约两年左右的盘整期，也就是在消化由于价格快速上升带来的负面影响，或者说是对购房人的影响。

    从这个角度判断，2008年南京楼市还会出现盘整。另一方面，南京市场的承受能力又是非常大的，因为南京本地人在人口中所占的比例越来越少，外来的人口比例在慢慢增加，对住房的需求量会很大。这个特点，同样也会出现在上海、北京、深圳等一线城市。凡是这样的城市，都属于快速上涨阶段之后，经过盘整，又预示下一轮的上涨。但是在这个过程当中，不难预见市场总体处于高风险阶段，就像股市一样，什么时候回调，回调幅度是多少，回调以后会不会再上升，谁也说不清楚。

    因此，目前不管是开发商，还是投资人都要考虑自己面临的风险。对开发商来说，如果任何时候都让消费者感到，买到的产品是有比较高的性价比，风险自然会小。同样对消费者来说，要明确自己是自住、投资，还是投机型的。如果楼市出现盘整，或者真的出现拐点，自己的承受能力有多大，这是判断是否要进行购买的主要出发点。

    综合看来，购房的刚性需求存在，土地政策又没有大的调整，因此明年南京楼市总体趋势应该是一边盘整，一边稳步上升。